红磡海滨规划大转弯：住宅比例超60%，商业空间缩减

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香港特区政府发展局于2026年10月26日向立法会提交最新修订方案，大幅调整红磡海滨发展项目的土地用途比例，将住宅占比提升至超过60%，同时显著削减商业办公空间。据《南华早报》报道，此举主要基于对写字楼市场需求的“强烈疑虑”，旨在优先满足住房需求并释放更多海滨公共空间。

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住宅比例大幅跃升：从混合用途到居住主导

发展局文件显示，修订后的地块规划将住宅总楼面面积从原先的约40%提高至约61.5%，商业及办公面积则相应缩减至不足30%。调整后的住宅用地将主要集中在内陆区域——靠近红磡站与香港理工大学的地块，以提供“更多私人住宅与学生宿舍”。发展局强调：“公众咨询期间，有意见认为（内陆区域）非常适合建设住宅、酒店或学生宿舍，因其毗邻红磡站及理工大学。”这一改动意味着海滨一线将让位于公众休憩空间与低密度商业，而非以往密集的办公塔楼。

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商业空间缩减背后的市场逻辑

发展局在文件中明确写道，对写字楼市场前景“存在强烈疑虑”（strong doubts），认为当前香港甲级写字楼空置率已攀升至约13%，未来供应过剩风险显著。过去三年，中环、湾仔等核心商业区新增供应约250万平方呎，而吸纳量仅约150万平方呎。因此，将原规划中的40万平方呎写字楼面积转为住宅，更符合市场需求。立法会议员（建筑、测量及都市规划界）谢伟铨在接受媒体采访时表示：“政府理性面对市场变化，避免造成更多商业物业空置，是务实之举。”

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用地重新布局：从海滨一线向内陆转移

根据新方案，原本沿海滨一线规划的住宅地块将改作“开放空间及低层商业”用途，而住宅容量则向红磡站以北、理工大学附近的内陆地区转移。发展局预计该区域将建造约1,200个私人住宅单位及约800个学生宿舍床位，合计约2,000个居住单元。此举既保障了住宅供应，又避免过度遮挡维多利亚港的海滨视线。香港城市设计学会前会长吴永顺指出：“将高密度住宅后移，保留海滨通透性，符合维多利亚港两岸规划原则。”

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对维多利亚港天际线与公共空间的影响

新的规划方案明确要求，红磡海滨一线必须保留至少约60%的露天开放空间，并设置一条全长约1.2公里的海滨长廊。位于原体育馆一侧的“红磡天桥”下方将改造为多功能活动广场，可举办市集、小型演出及社区活动。发展局副局长何珮玲透露：“我们期望打造一个‘海滨客厅’，让市民和游客能在维多利亚港旁享受休闲时光。”对比2018年的旧方案，公共空间面积增加了约35%，而建筑覆盖率则从约45%下降至32%。

规划指标关键对比（2018年原方案 vs 2026年修订方案）

指标	2018年原方案	2026年修订方案	变化幅度

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住宅面积占比	约40%	约61.5%	+21.5个百分点

商业办公面积占比	约50%	约28%	-22个百分点

公共开放空间面积	约4.2公顷	约5.7公顷	+35.7%

预计住宅单位数	约800个	约1,200个（含学生宿位）	+50%

建筑覆盖率	约45%	约32%	-13个百分点

海滨长廊长度	约900米	约1,200米	+33%

各界回应与后续程序

方案公布后，香港测量师学会、城市规划委员会相继发表声明，普遍认同调整方向。学会会长梁家栋表示：“减少商业面积应对高空置率，增加住宅回应社会诉求，方向正确。”但亦有环保组织指出，仍需关注施工期间对红磡避风塘的水质影响。按照程序，草案将于2026年12月前提交城市规划委员会审议，若获通过，最快2027年第三季度启动土地平整，首批住宅预计2029年预售。

FAQ

Q1: 红磡海滨规划修改后，学生宿舍具体位置在哪里？

A1: 学生宿舍将位于红磡站以北、紧邻香港理工大学的地块，原规划为商业用地。新方案利用该地交通便利、距校园步行仅需5分钟的优势，提供约800个床位，以缓解理工大学及周边院校的住宿压力。

Q2: 商业面积缩减是否会影响红磡地区的就业机会？

A2: 发展局回应称，规划调整后仍保留约28%的商业及办公面积（约20万平方呎），足够容纳小型企业、创科公司及零售餐饮。同时新增的住宅及学生宿舍将带动社区服务业发展，整体就业岗位预计不会有显著减少。

红磡海滨规划修订标志着香港土地政策从“商业优先”向“住宅需求导向”的实质性转变。通过压缩过剩办公供给、扩大公共空间并引入学生宿舍，政府试图在有限土地上平衡居住、教育与海滨景观三大诉求。未来两年将是规划审批与公众咨询的关键期，能否如期落地，将检验特区政府的执行效率与社区参与深度。

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