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2026年10月22日，香港发展局局长林宏浩（Bernadette Linn Hon-ho）宣布，将在第四季度招标一块位于沙田小沥源的学生宿舍专用土地，这是香港首次为专门的学生公寓项目单独供地。根据《南华早报》报道，该地块面积约1,100平方米，预计可提供600个床位，而全港学生床位缺口预估高达10万张。分析人士认为，此举可能吸引长期观望的大型开发商投入学生公寓这一新兴资产类别。
就业形势10万床位缺口催生政策响应
香港拥有超过10所大学，近年来非本地学生数量持续攀升。据香港教育局统计，2025/26学年全港非本地学生总数已突破5万人，较2019年增长逾40%。然而，大学宿舍仅能提供约2万个床位，大量学生被迫在租金高企的私人市场租房。彭博社的分析指出，学生住宿短缺已成为制约香港教育产业发展的短板。发展局局长林宏浩在10月22日的新闻发布会上强调：“政府必须通过多元化土地供应来缓解学生住宿压力，此次专门供地只是一个开端。”根据规划，该地块位于沙田小沥源圆信街与源康街交界，属于住宅（甲类）用地，但限定只能建设学生宿舍。
高考资讯沙田小沥源地块：首个专门学生宿舍用地
该地块的具体位置毗邻香港中文大学及香港浸会大学，交通便利。根据《南华早报》获得的招标文件，地块面积1,100平方米（约11,840平方呎），容积率约为5倍，预计可兴建一栋约5,500平方米的学生宿舍楼，提供约600个床位。项目须包含不少于20%的公共空间（如自习室、休闲区），且运营期限至少15年。这是香港政府首次在卖地计划中单独列出“学生宿舍”用途。此前，学生公寓多由私人市场改建或由大学自建，缺乏规模化开发。高力国际（Colliers）香港研究及咨询主管李凯蒂（Kathy Lee）表示：“专用学生宿舍地块的招标，可能成为香港大型开发商认真审视这一领域的重要催化剂。”
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分析师：大型开发商或借道入场
长期以来，香港大型房地产集团（如新鸿基、长实、恒基等）主要聚焦住宅和商业地产，对学生公寓兴趣有限。但李凯蒂指出，随着住宅市场放缓及利率高企，学生公寓因租金回报稳定（据彭博社统计，亚洲学生公寓平均净回报率约4.5%至6%），开始进入机构视野。她进一步分析：“首个专属地块的推出，降低了开发商的试错成本。如果招标反应热烈，预计未来会有更多同类供地。”此外，新加坡上市公司胜捷集团（Centurion Corporation）及辉盛国际（Frasers Property）早已在香港收购现有物业改建为学生公寓，例如北角及太子等地。但本地大型开发商此前多持观望态度。此次政府的主动供地，或可打破僵局。
科技热点学生公寓投资回报率对比
| 市场 | 年均净回报率 | 主要投资者 | 政府专地政策 |
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| 香港（学生公寓） | 4.0% – 5.5% | 新加坡信托、私人资本 | 首次推出专用地 |
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| 新加坡 | 5.0% – 6.5% | 政府投资公司、REITs | 已有专用地政策 |
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| 英国（如伦敦） | 4.5% – 6.0% | 全球机构、REITs | 成熟规划体系 |
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| 美国（如波士顿） | 5.0% – 7.0% | 私募基金、REITs | 市场化供应 |
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数据来源：彭博社、高力国际、第一太平戴维斯。从表中可见，香港学生公寓潜在回报处于国际中位，但考虑到土地成本相对较低（政府定向供地），吸引力正在上升。
非本地学生增长驱动需求
香港政府近年大力推动“留学香港”品牌，目标在2028年前将非本地学生比例提升至40%。2025/26学年，香港大学、中文大学、科技大学等八所资助大学非本地生名额已从20%放宽至40%。据《南华早报》估算，仅本科生层面就需新增约2万个床位。加上研究生及交换生，总床位缺口在2028年可能突破12万张。长期居住在香港的学生，月租金普遍在5,000至12,000港元之间，而学生宿舍的租金通常低20%至30%，但运营成本更低。因此，学生公寓被视为抗周期资产。
开发风险与政府角色
尽管前景可期，学生公寓投资仍面临挑战。第一，地块规模较小（仅1,100平方米），仅能提供600个床位，规模化效应有限。第二，政府限定用途和运营期限（15年），开发商需与大学合作确保入住率。第三，香港建筑成本高昂，每平方米造价约3万至4万港元，初期投入较大。李凯蒂提醒：“开发商需要具备长期运营能力，而非简单出售。政府应在付款期限、容积率奖励等方面给予更多弹性。”此外，市场担心若供应过多，可能导致空置率上升。但当前缺口巨大，短期风险可控。
国际经验：新加坡与英国模式
新加坡建屋发展局（HDB）早于2010年即推出“学生宿舍用途”专用地块，由胜捷集团等运营商竞标，目前全国学生床位已超过5万张。英国则早在2000年代形成成熟的“目的建造学生宿舍”（PBSA）市场，吸引了黑石集团等全球资本。香港此次借鉴国际经验，但起步较晚。彭博社分析指出，香港可优先利用北部都会区及大学周边的新发展区，规划更多此类用地。
常见问题（FAQ）
Q1: 学生公寓投资的门槛有多高？个人投资者能否参与？
A1: 目前香港学生公寓主要通过土地招标或收购整栋物业进行，个人直接参与难度较大。但可通过购买房地产投资信托基金（REITs）或投资于专注学生公寓的基金间接参与。例如，胜捷集团在新交所上市的企业信托主要资产即学生公寓，年化派息率约5%至6%。未来香港若能推出相关REIT产品，将降低投资门槛。
Q2: 政府是否会继续推出更多学生宿舍用地？
A2: 发展局局长林宏浩在10月22日的记者会上明确表示，政府正在研究将学生宿舍纳入中长期土地供应计划，并考虑在北部都会区预留更多此类用地。预计2027至2028年度将推出至少2至3块类似规模的土地。此外，政府鼓励大学与私人开发商合作，利用校舍剩余土地或毗邻地块建设宿舍。
结语
香港学生公寓市场正站在转折点。首个专用地块的招标，是政府主动回应供需失衡的关键一步。若大型开发商积极竞投，有望形成良性循环，加速缓解10万床位的短缺压力。未来，这一资产类别或将成为香港房地产市场的稳定增长极，同时助力“留学香港”品牌战略。
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