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2026年10月19日，半岛电视台报道，在雅典长期以激进左翼和亲巴勒斯坦立场闻名的埃克萨奇亚区（Exarchia），以色列买家正大举收购房产并改建为短期租赁，推高当地租金，引发居民强烈不满。居民自发绘制“红点地图”追踪外资购房，发现该区超过一半的新酒店和短租物业由以色列资本控制。希腊政府随即宣布将非欧盟购房者的转让税从3%提高至15%，试图为过热的市场降温。
新闻评论红点地图：街道变“红海”
69岁的建筑师托尼亚·卡特里尼（Tonia Katerini）自1986年起住在埃克萨奇亚。她与邻居们数月来利用公共房产记录，将外国买家的购入物业逐一标成红色圆点。当她从自己的街道缩小地图时，“一片红色的海洋”呈现在眼前。她告诉半岛电视台，在她所住的鹅卵石街道上，以色列投资者买下了两栋楼，她楼下的一套公寓就属于一家以色列公司。卡特里尼说：“楼下的人不错，那是一家以色列公司。”她的阳台门敞开着，咖啡馆的噪音混合着建筑图纸的气息涌进来。
新闻聚焦政治激进的社区遭遇资本入侵
埃克萨奇亚的政治激进主义根深蒂固。1973年，附近的雅典理工学院学生起义反抗美国支持的军政府，后者次年倒台。2008年，15岁学生亚历山德罗斯·格里戈罗普洛斯在埃克萨奇亚被警方射杀，引发全国抗议。卡特里尼形容那场爆炸像“干柴遇火”。2015年，债务危机中的愤怒将左翼政党激进左翼联盟推上权力舞台。如今，这个仍悬挂巴勒斯坦旗帜、墙上写满团结口号的社区，正面对以色列资本的涌入。一栋住宅楼外墙上喷着两行涂鸦：“Airbnb让我们无家可归”、“犹太复国主义者不受欢迎”。门禁面板上不再有住户姓名，只有数字键盘和钥匙盒——那是短租房的标志。
新闻速递租户被驱逐，公寓楼被清空
46岁的教师克里苏拉·帕帕约尔尤（Chrysoulla Papageorgiou）在埃克萨奇亚住了24年。她回忆这里曾是“团结的社区”，变化起初缓慢，疫情后加速。“一夜之间，租户被驱逐，公寓楼被清空。”酒吧占据人行道，租金上涨，移民和低收入家庭首当其冲。学校流失生源，老书店、传统咖啡店和杂货铺相继关门。帕帕约尔尤指出，过去社区曾庇护难民，占据废弃建筑，如今这些占据点被警方清空并出售。“过去一半是占屋，现在只剩一栋了。”埃克萨奇亚广场自2022年起被围栏圈起，建造地铁站，居民曾激烈反对。防暴警察如今每天出现。她认为，政府的目标是把雅典市中心变成“纯粹的旅游区”，而近年来买家“几乎只有以色列人”。
每日新闻外资涌入：数字与国籍
希腊央行的数据显示，2024年非居民在希腊房地产投资达到创纪录的27.5亿欧元（约32亿美元），虽在2025年有所回落，但总量依然可观。RE/MAX Hellas年度销售调查显示，在阿提卡大区，以色列人是最大的外国购房群体，超过土耳其和黎巴嫩买家，该调查结果由希腊《每日报》（To Vima）报道。卡特里尼认为，以色列买家将希腊视为比以色列本土更安全的资金避风港，且“雅典政府与以色列非常友好”。2026年8月，希腊与以色列签署价值35亿美元的导弹采购协议，进一步加深了两国纽带。
| 时间 | 政策/事件 | 影响 |
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| 2024年 | 非居民投资希腊房地产27.5亿欧元 | 创历史新高 |
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| 2026年8月 | 希腊与以色列签署35亿美元导弹协议 | 强化双边关系 |
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| 2026年9月 | 总理宣布非欧盟买家转让税从3%升至15%（自2027年7月起） | 抑制外资购房 |
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| 2026年9月 | 雅典中心（含埃克萨奇亚）冻结新短租许可至2027年底 | 限制短租扩张 |
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政府调控：税收加码与许可冻结
希腊总理基里亚科斯·米佐塔基斯于2026年9月宣布，自2027年7月起，非欧盟购房者的转让税将从3%提高至15%。《耶路撒冷邮报》评论称：“希腊的派对结束了，这个近年来对寻求合理价格房产的以色列人极具吸引力的国家，将变得远没那么诱人。”房地产经纪人瓦格利斯·拉扎里迪斯（Vagelis Lazaridis）代表雅典-阿提卡房地产经纪人协会表示，业界反对该计划，认为它“可能不会生效或被推迟”。同时，希腊新闻网站in.gr报道，部分非欧盟买家正赶在税改落地前加速交易。此外，雅典市中心（包括埃克萨奇亚）已停止发放新短期租赁许可，该冻结令于9月延长至2027年底。黄金签证计划下的房产只能长期出租，而25万欧元（约28万美元）的投资门槛则鼓励投资者将空置办公楼改建为住宅。
地产从业者的不同视角
拉扎里迪斯认为，埃克萨奇亚曾经是“破败街区”，这使它成为“很好的机会”——靠近市中心、地铁和大学城，且不像普拉卡那样受严格建筑限制。只要先来一批买家，其他人便会跟进。来自乌克兰的房产中介伊琳娜·龙迪亚克（Iryna Rondyak）在埃克萨奇亚附近经营事务所。她说，约十年前以色列买家开始涌入时，占其外国客户的60%，许多人购买整栋办公楼改建成酒店。直到2025年，外国人占她销售业绩的70%，但今年已降至约30%。她将此归功于政府推出的“我的家”（Spiti mou）低息房贷计划，以及针对短租的限制措施。“以前住在希腊的本地人在市中心根本找不到房子，一切都挂在Airbnb上，”她说，“现在少多了。”不过她也承认，情况“只是好一点，问题依然存在”。目前租金仍高达每平方米10至15欧元（12至17美元），即便是南部郊区也如此；许多公寓因房东认为出租收益不足以抵消税负而空置。
Q1: 为什么以色列买家大量涌入雅典埃克萨奇亚区购房？
A1: 主要有四个原因：一是以色列本土局势不稳定，希腊被视为更安全的资金避风港；二是埃克萨奇亚房价相对低廉、靠近市中心和大学，投资回报率高；三是希腊政府与以色列关系友好，政策环境宽松；四是希腊黄金签证计划为投资者提供欧盟居留便利，进一步刺激了购房意愿。
Q2: 希腊政府采取了哪些措施来抑制外国买家炒房？
A2: 希腊政府宣布将非欧盟购房者的转让税从3%大幅提高至15%（自2027年7月生效），并冻结雅典中心地区（包括埃克萨奇亚）短期租赁的新许可证发放至2027年底。此外，通过黄金签证购买的房产必须用于长期租赁，而不再允许作为短租运营。这些措施旨在减缓外资涌入，缓解本地居民的住房压力。
面对资本浪潮与社区抵抗，埃克萨奇亚的未来充满变数。税收新政与许可冻结能否真正降温，尚未可知。但正如龙迪亚克所言，问题“依然存在”。在巴勒斯坦旗帜与涂鸦标语之间，这场关于居住权与社区本色的拉锯战，远未结束。
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以色列买家在雅典Exarchia区大量购房转作短租，推高租金并侵蚀社区特性。居民以红点地图追踪外资房产，政府将非欧盟买家转让税从3%上调至15%。本文分析多方视角，揭示资本与社区冲突的深层矛盾。
