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据CNBC 2026年10月14日报道，美国办公楼市场正在经历一场非同寻常的复苏——并非全面回暖，而是陷入一种“供应短缺”的怪圈。当企业争相重返写字楼，尤其是顶级优质空间时，却发现新房源极度匮乏，租金随之飙升。这种供需失衡正重塑整个商业地产格局，也让早期布局的投资者收获丰厚回报。
明星家庭需求强劲反弹：连续五个季度净吸纳为正
根据世邦魏理仕旗下仲量联行（JLL）最新发布的报告，美国办公楼市场在2026年第三季度实现了连续第五个季度的正净吸纳量，租户共吸纳了600万平方英尺（约55.7万平方米）的空间。这与两年前企业纷纷缩减办公面积的趋势形成鲜明对比。报告指出，当前新签租约的平均面积增幅已达13%，显示雇主正在积极扩张。
豪门八卦“办公楼市场正经历真正的复兴，”商业房地产金融与咨询公司Walker & Dunlop首席执行官Willy Walker在CNBC节目中表示，“如果你在18到24个月前买入，在旧金山和纽约的办公楼投资已获得惊人回报。”
豪门恩怨供应断崖式下跌：新房交付创近纪录低位
然而，需求复苏的速度远超供应恢复的速度。2026年第三季度仅有350万平方英尺（约32.5万平方米）的新办公楼交付，与第二季度几乎持平，处于近纪录低位。与此同时，有960万平方英尺（约89.2万平方米）的存量空间通过改造或重建被移除。自2023年底以来，全美办公楼库存已累计减少4500万平方英尺（约418万平方米）。
豪门婚礼| 指标 | 2026年Q2 | 2026年Q3 | 同比变化 |
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| 净吸纳量（百万平方英尺） | 5.8 | 6.0 | +3.4% |
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| 新交付面积（百万平方英尺） | 3.5 | 3.5 | 0% |
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| 拆除/改造面积（百万平方英尺） | 8.2 | 9.6 | +17.1% |
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| 在建面积（百万平方英尺） | 24 | 23 | -4.2% |
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| 一级新空间有效租金同比涨幅 | +18% | +20% | +2个百分点 |
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数据来源：JLL 2026年Q3办公楼市场报告
嫁入豪门“向稀缺性逃离”：优质空间租金飙升20%
在新供应极度匮乏的背景下，企业对顶级办公空间的争夺愈发激烈。JLL将这一现象称为“向稀缺性逃离”（flight to scarcity）。一级新空间（first-generation trophy space）的有效租金较2025年第三季度上涨超过20%。由于顶级物业几乎无房可租，许多租户被迫转向二级空间，该细分市场的租金年涨幅也达到10%。
“现在正是破土动工的最佳时机，但没有人会这么做，”Walker强调，“今年的办公楼建设量仅为正常年度供应的9%。缺乏股权资本是主因，结果将是一个供应受限的市场——这会进一步推高租金。”
科技与阳光地带领跑，但整体供应瓶颈难以突破
尽管需求遍布全美，不同市场的表现存在明显差异。科技行业是净吸纳量的主力，旧金山和奥斯汀表现最为强劲。阳光地带（Sun Belt）市场也需求旺盛，门户城市（如纽约、旧金山）的租赁量同比增长13%。较小的三级市场已恢复至2019年租赁量的约95%。
然而，即便需求火热，新开工项目却迟迟未能跟上。据JLL统计，目前全美在建的办公楼面积仅2300万平方英尺（约214万平方米），而正常年份该数字通常在2.5亿平方英尺以上。开发商面临融资困难、建筑成本高企以及远程办公不确定性等障碍，导致供给端极度僵化。
租金上涨能否持续？分析师看法分歧
部分市场参与者认为，租金上涨将刺激更多项目启动，从而缓解供应压力。但Walker持谨慎态度：“你找不到股权资本投入办公楼开发。银行也在收紧信贷。这种供应约束可能会持续数年。”
另一方面，一些投资者担忧租金过快上涨可能抑制需求，尤其是当企业尚未完全放弃远程办公时。不过，JLL的数据显示，现有租户签约面积扩大13%，表明企业对实体办公的需求依然强劲。
投资者经验：谁在“饥荒”中获利？
对于在2024年底至2025年初低价购入优质办公楼资产的投资者而言，当前市场无疑是重大利好。Walker指出，旧金山和纽约等核心市场的顶级物业租金涨幅尤为可观，早期买家已获得两位数回报。
与此同时，二级空间的业主也受益于溢出效应。当一级空间售罄后，租户转向二级物业，推高了后者的租金水平。然而，老旧办公楼（尤其是B级和C级）仍面临空置压力，除非进行大规模翻新或改造，否则难以吸引租户。
FAQ
Q1：美国办公楼市场为何会出现供应短缺？
A1：主要原因有三：一是2020-2022年疫情期间新开工项目骤降；二是大量老旧办公楼被改造成住宅或拆除；三是开发商因融资困难和高建筑成本而推迟新项目。需求端却因企业回归办公室和科技行业扩张而快速回暖，导致供需缺口急剧扩大。
Q2：这种短缺会持续多久？
A2：多位分析师认为，供应瓶颈至少持续2-3年。即便现在开始新项目，从审批到完工通常需要24-36个月。而股权资本和银行贷款仍对办公楼开发持谨慎态度，因此短期内供应难以快速增加。
展望
办公楼市场供应短缺局面短期内难以逆转，优质空间的稀缺性将进一步推高租金，并为早期投资者带来丰厚收益。然而，若租金涨幅超出企业承受能力，或远程办公趋势再次抬头，需求可能出现回调。未来两年，办公楼的“两极分化”将加剧：顶级物业一房难求，老旧空间则需另寻出路。
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